Logo após decidir construir, reformar ou demolir uma edificação para desenvolver um novo empreendimento, provavelmente já sabe que você precisa de um projeto aprovado para começar. Mas cuidado, somente o projeto aprovado não autoriza o início das obras. Além da aprovação, você precisa de um alvará de construção.

O alvará de construção é um documento emitido pelas prefeituras municipais atestando que o projeto de construção, reforma ou demolição está atendendo a legislação vigente e que existe um responsável técnico pela execução da obra. Ele garante que a obra foi aprovada pelas autoridades técnicas do município quanto as questões urbanísticas legais, define um prazo e quem será o responsável por construir atendendo as questões de saúde, segurança e meio ambiente.

Por esses motivos, o alvará de construção deve ficar na obra para consulta da fiscalização ou para demonstrar a regularidade da obra para a vizinhança. Veja exemplos de alvarás de construção e repare como todos eles:

• Foram emitidos por prefeituras;
• Possuem indicação do proprietário e responsável técnico;
• Mostram um prazo de validade;
• São assinados por autoridades do município.

Nunca e em hipótese alguma comece uma obra sem antes obter o alvará de construção. Além de sofrer multas e embargar a obra, o proprietário do terreno assume a responsabilidade civil e criminal se qualquer ocorrência desagradável ocorrer como alguém se ferir ou se as construções vizinhas tiverem algum dano.

Os Conselhos Regionais de Engenharia (CREA) determinam a utilização de placas de obra com a identificação e contato do profissional responsável pela construção. Essa placa pode conter o número do processo de aprovação e do alvará de construção também para facilitar a identificação.

Para a solicitação da certidão do habite-se, o construtor deverá estar com todas as ligações definitivas estabelecidas pelos serviços públicos. A ligação definitiva de energia e água podem ser solicitadas via telefone ou por carta protocolada contendo os dados da obra. A concessionária realizará vistoria para verificar se o projeto arquitetônico aprovado no alvará de construção corresponde à obra construída. Não havendo problemas, é ativado o fornecimento de energia e água junto à rede pública, além do esgoto.

Se o empreendimento for um condomínio de prédios, por exemplo, nas áreas comuns, a ligação de energia será feita em nome da construtora, pois no período de ligação definitiva o condomínio ainda não estará estabelecido. A concessionária emitirá carta de liberação para ser entregue na entrada da solicitação do habite-se. Os nomes dos proprietários das unidades deverão ser informados à concessionária para facilitar as ligações definitivas individuais, que só serão feitas após a entrega do imóvel para cada proprietário.

Estando tudo de acordo com o projeto aprovado, a concessionária emite sua carta de licença de instalação energética e hidráulica do imóvel. Dessa forma, a construtora pode solicitar a liberação da certidão do habite-se. Todas as cartas de liberação das concessionárias de serviços públicos serão parte integrante da documentação exigida pela Prefeitura Municipal para obtenção do habite-se.

Os parâmetros legais para conclusão de uma obra, têm como ponto máximo, a solicitação da certidão do habite-se, que é emitido pela prefeitura. Ele pode ser solicitado via requerimento elaborado pelo representante legal do empreendimento, dentro do prazo de validade do alvará de licença, tendo em mãos os seguintes documentos:

• Petição comunicando a conclusão da obra;
• Cópia do alvará de licença;
• Anuência do autor quanto à observância do seu projeto aprovado;
• Prova de quitação do imposto territorial urbano;
• Licença de instalações definitivas;
• Escritura registrada do terreno.

O prazo para vistoria e manifestação da autoridade fiscalizadora será de no máximo 15 dias a contar da data de protocolo. Após a primeira vistoria na obra, se for percebido algum problema no descumprimento do projeto, a prefeitura concede um prazo para ajustes quanto às disposições legais ou deverá ser aplicada multa pela modificação, condicionada à sua quitação para obtenção da certidão.

A prefeitura municipal poderá, em alguns casos, conceder o habite-se parcial, liberando a moradia quando ela não oferecer riscos para os usuários da edificação, cujas unidades deverão ser independentes umas das outras. De maneira alguma o órgão expedirá o habite-se quando:

• As fachadas da edificação não estiverem concluídas;
• O acesso às partes concluídas estiver sem condições de uso ou for indispensável à utilização da parte concluída para acesso ao restante da obra;
• Obra ainda em construção ou por construir.

O prazo para os pedidos da licença de habitação são de no máximo 20 dias a partir da data de protocolo da entrada do pedido na prefeitura. Este prazo pode ser prorrogado em até o dobro do tempo, quando não se completarem as diligências que o processo exigir.

O Certificado de Mudança de Uso é um documento que deve ser entregue para a prefeitura para indicar a mudança de tipologia de um imóvel, que não caracterize mudança física. Por exemplo, se você vai transformar a sua casa em um escritório contábil, terá que declarar a mudança de uso. Se houverem modificações ou reformas, será preciso, ainda, ter um alvará de aprovação.
Para ter um certificado de mudança de uso é preciso apresentar os seguintes documentos na Secretaria da Habitação de sua cidade:

1. requerimento de mudança de uso preenchido com identificação e qualificação do solicitante e dados do imóvel (encontrado no site da prefeitura);
2. cópia das duas primeiras folhas da Notificação-recibo do IPTU;
3. plantas gráficas que demonstre o novo uso e instalações do imóvel;
4. cópia de documentos que comprovem a regularidade da edificação;
5. guia quitada de arrecadação da taxa e preço público devidos ao órgão municipal.

Com o Certificado de Mudança de Uso seu imóvel ficará livre de multas e embargos e sua obra ocorrerá de forma mais segura e rápida.

Desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

O(s) proprietário(s) do terreno com ou sem construção deverá (ao) contratar profissional habilitado junto ao CREA para medir o terreno e sua divisão elaborando as plantas e o memorial descritivo que serão protocolados na prefeitura para aprovação.

O memorial deverá conter todas as descrições do terreno, tais como: medições, divisões, enfim o necessário para a perfeita caracterização da divisão do terreno.

Após concedido o alvará municipal para o desmembramento, junta-lo com o memorial e as plantas e apresentar requerimento ao oficial do cartório solicitando a divisão.

O requerimento obrigatoriamente estará assinado por todos os proprietários do imóvel, bem como seus respectivos cônjuges, com todas as firmas reconhecidas, endereçado ao Registro de Imóveis local, solicitando a subdivisão do imóvel, mencionando o número da matricula e a descrição que terá o imóvel subdividido. Citar as Benfeitorias: constar do requerimento em que lote, após a subdivisão, ficarão localizadas tais benfeitorias, apresentando certidão municipal que comprove essa situação, que é o memorial, plantas e o alvará citados acima. Isso é solicitado por conta do cálculo do imposto municipal que em terreno edificado é mais caro. Após aguardar o decurso do prazo para que seja finalizado o processo desmembramento.

Toda obra de engenharia ou arquitetura precisa ter um projeto,cujo conteúdo está previsto na lei 8.666 de 2013 e conceituado nas Decisões Normativas nº 106.

Cabe ao Sistema Confea/Crea exclusivamente (Resolução Normativa 106), definir as áreas de atuação, as atribuições e as atividades dos profissionais vinculados

Entende-se por projeto, a somatória dos elementos conceituais, técnicos, executivos e operacionais abrangidos pelas áreas de atuação, pelas atividades e atribuições dos profissionais da Engenharia nos termos das leis específicas, dos decretos-lei e dos decretos que regulamentam a profissão e a Constituição Federal de 1988. O termo genérico “Projeto” é definido como um conjunto constituído pelo Projeto Básico e pelo Projeto Executivo.

O projeto básico (Resolução 361) reúne os elementos que definem a obra, o serviço ou o complexo de obras e serviços que fazem parte do empreendimento.
O objetivo é definir com precisão as características básicas do empreendimento e o desempenho almejado na obra para que seja possível estimar o custo e prazo de execução. É uma fase caracterizada por estudos preliminares, anteprojeto, estudos de viabilidade técnica e econômica, além da avaliação do
impacto ambiental.

Exemplos do trabalho realizado no projeto básico

• levantamento topográfico;
• sondagem;
• projeto arquitetônico;
• projeto de fundações;
• projeto estrutural;
• projeto de instalações hidráulicas;
• projeto de instalações elétricas;
• projeto de instalações telefônicas, dados e som;
• projeto de instalações de prevenção de incêndio;
• projeto de instalações especiais (como alarme, monitoramento e detecção de fumaça);
• projeto de instalação do ar condicionado;
• projeto de instalação de transporte vertical;
• projeto de paisagismo.

O projeto executivo, por sua vez, é a etapa posterior que consiste no conjunto dos elementos necessários e suficientes para a execução completa
da obra ou do serviço, de acordo com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Os componentes da obra, como materiais descritivos,
cálculos estruturais, desenhos, especificações técnicas e executivas, cronograma e planilhas de orçamento, são reunidos no projeto executivo.
Destaque ainda para os equipamentos necessários para a construção, que devem ser mencionados obrigatoriamente.